Cidades: captação de recursos extraordinários é um tesouro a ser explorado, ensina Vicente Loureiro

dezembro 9, 2019 /

 

* Vicente Loureiro

Tesouro a explorar

Participei na semana passada em San José da Costa Rica de um curso organizado pelo Lincoln Institute of Land Police em parceria com a ONU HABITAT sobre “Mercado de terra urbana e regularização de assentamentos informais em cidades da América Latina”.
Duas lições, entre tantas outras, fruto de diversas pesquisas apresentadas sobre a atividade imobiliária nas principais metrópoles latino americanas, chamaram a atenção: uma afirmando que a terra representa em média mais de 40% do preço final dos imóveis e a outra a de que a valorização dos lotes urbanos tem muito mais a ver com fatores externos a eles, ou seja valorizam-se independentemente de seu aproveitamento ou uso.
Daí uma constatação : as cidades precisam saber recuperar esta valorização, em muitos casos especulativas das frações de terra urbana, resultantes quase sempre do esforço proveniente dos impostos pagos pela coletividade porém apropriados indevida e desproporcionalmente somente pelos proprietários das porções mais bem localizadas e sem cumprir sua função social.
Uma das formas mais eficientes da administração das cidades captarem esses recursos, fruto sobretudo de seus investimentos, é a utilização das operações urbanas consorciadas, entre outros instrumentos corretivos desta distorção, previstos na Constituição Federal e consagrados no Estatuto das Cidades.
Funciona mais ou menos assim: todo lote urbano oficialmente reconhecido na cidade tem direito a ser edificado em até uma vez sua superfície. Se ele tem por exemplo 360 m2 pode ser construído sobre ele, sem qualquer ônus, os mesmos 360m2. O Plano Diretor da Cidade em função das características e necessidades presentes no território municipal pode atribuir em determinadas áreas que o direito de construir possa ser 3, 4, 5 ou até mais vezes a superfície de cada um dos lotes. Só que esta outorga de direito de construir é onerosa. E nas operações urbanas costuma ser comercializada com os agentes do mercado através de certificados com potencial adicional de construção, conhecidos como CEPACS.
E a cidade de São Paulo já vem usando a algum tempo essa estratégia de captação de recursos extraordinários, na semana passada mesmo ela realizou leilão de Cepacs na operação urbana de Faria Lima obtendo mais de 1,6 bilhão. Com os tais títulos sendo adquiridos com ágio de mais de 169% sobre o preço inicialmente estipulado. Um sucesso comemorado tanto por empreendedores quanto pela Prefeitura.
Creio que na próxima gestão as cidades de porte médio e grande e com nível de verticalização acentuado, se beneficiarão muito desse tipo de instrumento, tornando-as assim mais atraentes, sustentáveis e principalmente inclusivas.

* Vicente Loureiro, arquiteto, é urbanista. Atualmente é Conselheiro da Agetransp, a agência de transportes públicos do governo do Rio de Janeiro.

foto: Alziro Xavier

Paulo Cézar

PAULO CEZAR PEREIRA, também chamado de PC ou Paulinho da Baixada, aprendeu jornalismo nas redações de alguns principais veículos – rádios,jornais e revistas. Conheceu, como Repórter Especial do GLOBO, praticamente todos os estados brasileiros, as duas antigas Alemanhas antes da reunificação, Suiça, Austria, Portugal, França, Itália, Bélgica, Senegal, Venezuela, Panamá, Colômbia e a Costa Rica. É casado com Ana Maria e tem três filhas que já lhe deram cinco netos. Tem três paixões: a família, o jornalismo e o Flamengo. No passado, assessorou um governador, um senador, dois prefeitos e vários deputados. Comandou a área de Comunicação de Nova Iguaçu num total de 12 anos. Já produziu três livros : um para a Coleção Tiradentes, outro contando a evolução de Nova Iguaçu quando a cidade completou 170 anos, e o do jubileu de ouro da Diocese de Nova Iguaçu.